Арендодателей склоняют на процент от оборота
Недавно мы писали, что в прошлом году из заявленного миллиона квадратных метров торговых площадей в 2008 году было введено в эксплуатацию всего около 250 тысяч квадратных метров.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что открылись в основном небольшие по площади объекты. Среди крупнейших объектов, но не введенных в строй, – “Метрополис” (205 000 квадратных метров) на Ленинградском шоссе, торговый центр на улице Вавилова (202 000 квадратных метров) и “Гудзон” (145 000 квадратных метров) на Каширском шоссе.
Что касается объектов, которые будут введены в эксплуатацию в 2009 году, то это преимущественно проекты, которые были заявлены на предшествующий год и по разным причинам не вышли на рынок. Вероятность открытия этих проектов достаточно велика, в силу того что они находятся на завершающих стадиях реализации и сдачи в аренду.
Большинство аналитиков согласны, что те объекты, строительство которых уже началось, будут введены в строй, но новых начинать уже не будут. Максимум, возможно, построят один-два новых центра, но не больше.
Причиной такого положения дел является отсутствие у девелоперов как собственных, так и заемных средств на строительство, а также низкий спрос на торговые площади. Ставки аренды уже упали примерно на 30-40%.
Ранее Cushman & Wakefield / Styles & Riabokobylko (C&W/S&R) прогнозировала снижение арендных ставок на 20-50% в сегменте “электроника и бытовая техника”, на 30-40% – “одежда и обувь”, на 20-30% – DIY, на 40% – “мобильная связь”.
Из-за стремительного снижения арендных ставок большинство аналитиков прогнозируют, что основной тенденцией этого года станет отказ арендаторов от фиксированной арендной платы, и переход на оплату по принципу “процент от оборота”.
В частности, “Техносила” и “Эльдорадо” уже предложили арендодателям платить около 4% от оборота, ведь в кризисной ситуации розничным сетям выгоднее платить аренду как процент с оборота.
Однако далеко не все менеджеры торговых центров идут арендаторам навстречу. Владельцы ТЦ “Манеж” даже пытались поднять ставки. В сегодняшней кризисной ситуации арендодатели стремятся договориться с западными компаниями, такими как IKEA, у которых есть опыт работы на рынке в кризисный период и которые стремятся поддержать своих партнеров.
Однако пока арендодатели отказываются от договоров, которые завязаны на процент от оборота, они им невыгодны. В отличие от больших супермаркетов электроники менеджеры ТЦ заранее не знают свою маржу по конкретному продукту, для них важнее гибко ею управлять, а получается, что их маржа сильно зависит от сезона, потребительских предпочтений и множества других факторов.
Аналитики также отмечают, что новой практикой станет открытие торговых центров, заполненных лишь на 50-60% (ранее типичным считался показатель в 70-80%).