Мэр Москвы Юрий Лужков считает цены на недвижимость в столице еще слишком низкими для того, чтобы город активно продавал свои помещения. «Пока недвижимость не вышла на тот уровень, который соответствует нашим оценкам по стоимости», — констатировал столичный градоначальник во вторник на заседании правительства Москвы. По его мнению, активную продажу городского имущества нужно начинать лишь тогда, когда его цена поднимется «достаточно вверх».

При этом мэр призвал московских чиновников задуматься над необходимостью приобретения недвижимости для столичных нужд, пока оно еще сильно не подорожало. «Нам нужно покупать, если есть деньги, например ту же землю, которая в кризисное время может продаваться по бросовым ценам», — заключил Лужков.

“Мы преобразуем центры игромании в центры книгомании. Было казино, а стала библиотека или книжный магазин”,- обещал мэр Москвы Юрий Лужков. Но все оказалось не так просто. “Игорную” недвижимость Москвы эксперты делят на три сегмента. Самый масштабный – помещения формата стрит-ритейл до 250 квадратных метров, где раньше располагались игровые залы. Примерно 9 тыс. квадратных метров освободились в торговых центрах. Еще столько же приходится на крупные отдельно стоящие объекты, в которых раньше были большие казино вроде “Метелицы”, “Фараона” или “Короны”.

С последними как раз больше всего проблем. Их можно использовать только в качестве клубов или фитнес-центров. Для торговли они непригодны, а для ресторанов слишком велики. При этом ожидания владельцев таких помещений явно завышены: казино всегда платили аренду по максимуму.

Помещения казино в торговых центрах пока тоже не пользуются массовым спросом. Игровые зоны там располагались в пристройках с отдельным входом. Для ритейлеров не лучший вариант. Например, в ТЦ “Смоленский пассаж”, откуда съехал “Джекпот”, сейчас идет реконструкция с перепланировкой. До сих пор не определились, что делать с пустыми территориями, в “Ереван-плазе” и “Атриуме”.

Помещения бывших залов игровых автоматов вроде бы должны быть востребованы. Они могут быть сданы в аренду малому бизнесу: предприятиям питания, сферы услуг, под магазины. Но в кризис предприниматели не спешат арендовать площадки. Сейчас сданы не более 15-20% помещений стрит-ритейл.

С начала года спрос на торговую недвижимость упал на 45%. Эти помещения будут пустовать долго. В целом по России ситуация гораздо хуже: в регионах спрос на недвижимость упал сильнее, чем в столице. Так что вместо библиотек и магазинов власти Москвы и других городов рискуют получить заколоченные помещения и сокращение налоговых платежей за аренду.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

При этом кризис является главной, но далеко не единственной причиной такой ситуации. “За последние годы люди поняли, что постоянно жить за городом очень сложно, – говорит Ф.Альберт. – Там практически отсутствует нормальная, привычная современным горожанам инфраструктура. Если инфраструктурные объекты и есть, то они либо очень низкого качества, либо стоят очень дорого. Ужасающа транспортная ситуация: потратить на дорогу в Москву четыре часа – это сегодня в порядке вещей”.

По словам эксперта, покупателям приходит понимание, что загородный дом (во всяком случае, в наших современных условиях) – это все-таки дача для сезонного проживания, а не постоянное место жительства. И тратить на дачу сумму, соизмеримую с ценой не самой плохой городской квартиры, люди отказываются.

“В итоге все чаще можно найти такие предложения: дом в 300 кв. м в пределах 50 км по Новорижскому шоссе предлагается по цене в 8 млн. руб. Еще не так давно такое было немыслимым”, – подводит итог президент “ХИРШ-Россия”.

Как добавляют аналитики компании “МИЭЛЬ-Загородная недвижимость”, на современном рынке наиболее востребованы дачные поселки и таунхаусы в бюджете до $500 тыс. – это подтвердили 83% девелоперов. 35% девелоперов пришли к мнению, что на сегодняшний день легко и быстро продающихся объектов на рынке нет. Самыми неудачными проектами были названы коттеджные комплексы премиум-класса на направлениях второго эшелона, таких как Пятницкое, Волоколамское, Ленинградское и т.д.

“Покупательские предпочтения и приоритеты с начала кризиса изменились кардинально, это показали результаты проведенного исследования – отмечает Управляющий партнер компании “МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов. – То, что еще в прошлом году было определяющим для покупателей при выборе загородной недвижимости, на сегодняшний день иногда не имеет никакого значения. На первое место вышли цена и готовность поселка, а его архитектурная концепция твердо отступила. Если раньше было важным наличие торговых центров и спортивных сооружений, то теперь потребитель вполне довольствуется прогулочной зоной внутри поселка, и не готов переплачивать за дополнительную развлекательную инфраструктуру. Единственное, что не потеряло своего значения, это наличие охраны и уборка территории. Мы должны это учитывать и выстраивать наш процесс продаж в соответствии с новыми требованиями рынка”.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

Представители “Интерроса” и “Открытых инвестиций” отказались назвать суммы сделок и покупателей. Продажа активов осуществлена, в частности, для “исполнения текущих заемных обязательств”. В “Онэксиме” (управляет активами Михаила Прохорова) очень удивились, узнав о сделках от журналистов.

Учитывая, что сделки крупные, а также то, что они были реализованы в пользу структур Потанина, являющегося акционером “Открытых инвестиций”, они должны были быть вынесены на рассмотрение совета директоров или собрания акционеров. Согласно уставу компании сделки свыше 25% от балансовой стоимости активов должны одобряться советом, свыше 50% – собранием.

В “Интерросе” говорят, что компания не приобретала эти активы, поэтому о сделке с заинтересованностью говорить не приходится; каждая сделка одобрялась по отдельности, а это входит в компетенцию гендиректора. Все сделки прошли в рамках устава, они не требовали одобрения совета директоров или собрания акционеров.

По приблизительным оценкам, центр “Мейерхольд” и расположенный в том же здании Novotel (всего – 11 200 квадратных метров) оценивается примерно в $60 млн, “Большое Завидово” (предполагает строительство на 3000 га около 1,5 млн квадратных метров жилья) в $90 млн и ТРК “Павлово подворье” (40 000 квадратных метров в Истринском районе Подмосковья) примерно в $80 млн.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

Площадь продаваемых помещений варьируется от 30 квадратных метров до чуть более 10 тыс. квадратных метров. Самый крупный объект – складское помещение 10,351 тыс. квадратных метров на улице Ошарская в Нижнем Новгороде.

По оценкам экспертов, подвальные помещения в Москве и Нижнем Новгороде могут оцениваться при продаже в $800-1000 за “квадрат”, складские помещения – $600-800 за “квадрат”. Если учитывать, что средняя площадь “подвалов” варьируется от 100 квадратных метров до 300 квадратных метров, то совокупно “Копейка” может выручить $5-20 млн. Однако непрофильная недвижимость вряд ли заинтересует одного игрока. О продаже примерно пяти помещений сеть уже договорилась.

“Копейка” часто использует недвижимость для привлечения дополнительного финансирования: в прошлом году сеть продала 19 помещений универсамов (примерно 20 тыс. квадратных метров) паевому фонду “Уралсиб-аренда” за 1,5 млрд руб. по схеме sale-lease-back (с правом обратного выкупа). А в декабре большая часть помещений ритейлера (всего около 200 тыс. квадратных метров) была заложена Сбербанку по кредиту в 4 млрд руб.

Как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании ФинессКо Дмитрий Донской, продажа непрофильных помещений – вынужденный ход. “Но насколько это грамотно и целесообразно можно судить только по каждому отдельно-взятому объекту, – добавляет эксперт. – Если речь идёт о так называемой “лишней” недвижимости, которую невозможно сдать в аренду, то продать её будет возможно с абсолютно разной степенью успешности”.

Отдельно-стоящий складской комплекс, например – 10,351 тыс. квадратных метров на улице Ошарская в Нижнем Новгороде будет востребован, считает Дмитрий Донской, а вот “сбагрить” подвальные помещения под магазинами, особенно находящиеся в жилых домах будет непросто. “Да и порой – нецелесообразно, так как будет нарушена целостность объекта, что может повлечь за собой ряд неудобств (в первую очередь – технических и организационных) как для самой “Копейки”, так и для будущих владельцев, – подчеркивает специалист. – А это, в свою очередь понизит стоимость, и ценность самого основного объекта недвижимости, часть которого уже будет принадлежать совершенно другому владельцу”.

ОАО “Торговый дом “Копейка”" на 100% принадлежит владельцу ФК “Уралсиб” Николаю Цветкову. Выручка в 2008 году – 51,6 млрд руб., валовая прибыль – 11,2 млрд руб. Управляет 525 универсамами в России.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

Из-за рецессии в экономике и падения занятости еще долго не улучшится ситуация в секторе офисной недвижимости. Ставки аренды продолжат падать, стабилизируются только в 2011 году и могут начать расти в 2012 году. В частности, из-за этого совокупный убыток инвесторов в этом сегменте рынка составит в 2009 году 20%. Следующий год принесет нулевой или очень небольшой доход, и лишь с 2011 году рынок начнет расти.

В России наблюдается сближение цен продавца и покупателя, благодаря чему вскоре могут появиться возможности для инвестиций по адекватной цене. Подъем цен может возобновиться во II квартале 2010 году – если, конечно, начнется восстановление в мировой экономике, цены на нефть будут относительно высоки, а ставки по кредитам приемлемы. В ближайший год объем инвестиций в коммерческую недвижимость упадет в разы. Сегодня девелоперы начинают единичные проекты, а их масштабы сильно уменьшились по сравнению с докризисным периодом.

Нисходящие тенденции на рынке недвижимости сохраняются, но вряд ли они будет столь драматичными, как в предыдущие несколько месяцев. В последнее время инвесторы стали чуть больше интересоваться недвижимостью – из-за снизившихся в последние месяцы цен. Небольшие компании и индивидуальные инвесторы живо интересуются наиболее ликвидными активами, например офисными особняками и отдельными торговыми помещениями сегмента.

При покупке таких активов инвесторы, как правило, ориентируются на доходность не менее 15-20% годовых. Ставки аренды офисов в Москве упали на 40-60% из-за резкого снижения спроса. Собственники все еще переоценивают свои активы: если они выставляют цену, исходя из доходности на уровне 12%, то инвестора может устроить лишь 15-16% доходности.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

PGI Group вкладывает в производство продуктов питания и цветов в Южной Африке и российскую недвижимость. Ей принадлежит компания Jensen Group, которая строит на территории Сестрорецкого инструментального завода в Санкт-Петербурге многофункциональный комплекс “Петровский арсенал” (150 000 квадратных метров) стоимостью около $180 млн.

Кроме того, компания в прошлом году приобрела 12 объектов недвижимости в центре Санкт-Петербурга, включая универмаг “Юбилей” на Свердловской набережной, здания магазинов Adidas на Малой Садовой и Большом проспекте и помещение “Калинки Стокманн” на Финляндском проспекте. Площадь купленных объектов – 10 тыс. квадратных метров, стоимость – $40 млн. Сейчас большая часть активов компании выставлена на продажу.

Николас Родити – бывший директор фонда Джорджа Сороса. Контролировал около 1,5% акций РАО ЕЭС. Состояние Родити оценивается в 300 млн фунтов стерлингов – он занимает 178-е место в списке 1000 богатейших людей Великобритании по версии газеты Times.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

Сейчас налог на имущество граждан и организаций рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке БТИ, которая существенно ниже рыночной. По той же схеме рассчитывается налог на землю.

Задача по введению в России единого налога на недвижимость, который должен заменить земельный и имущественный налоги, была поставлена правительством еще в 2000 году. Предполагается, что ставка налога будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости недвижимости. Однако введение налога многократно переносилось из-за отсутствия единого кадастра жилой и нежилой недвижимости с указанием собственников и ее рыночной цены.

По словам премьера, условия для введения единого налога на недвижимость будут созданы в 2010 году. При этом глава правительства отметил, что речь идет не о повышении налоговых ставок, а о перераспределении налоговой нагрузки.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

JLL исследует офисные помещения площадью больше 500 квадратных метров, максимально доступного на рынке качества и расположенные в наиболее выгодных местах.

Средняя ставка аренды в Москве, по данным JLL, составляла в I квартале 753 евро за “квадрат” – больше (872 евро за “квадрат”) только в лондонском Вест-Энде. Санкт-Петербург (565 евро за “квадрат”, минус 25% по сравнению с IV кварталом 2008 годом) разделил пятое место с лондонским Сити (564 евро за “квадрат”, минус 17,1%). Слабый спрос и завершение строительства более 2 млн квадратных метров офисных площадей в начале 2009 года привели к тому, что общая доля вакантных площадей в Европе, по данным JLL, увеличилась с 7,7% до 8,5%.

Коррекция ставок продолжится, в ближайшие месяцы активная сдача проектов на фоне снижающегося спроса увеличит объемы незанятых площадей. Недвижимость класса А пострадала больше других сегментов из-за переизбытка предложения: сейчас в этом сегменте уровень вакантных площадей составляет 22-25%. В классе В вакантных площадей 18%, поэтому и снижение ставок менее существенное.

Еще один фактор резкого снижения ставок – стремительная девальвация рубля. Предпосылок для быстрой стабилизации ситуации нет, но дальнейшее снижение едва ли будет таким же стремительным.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента

Сейчас за землю и строения на ней приходится платить разные налоги, которые идут в муниципальный или региональный бюджеты. Их объединение в налог, который будет взиматься с рыночной стоимости недвижимости, предусмотрено основными направлениями налоговой политики. В первом чтении проект о введении налога на жилую недвижимость был принят еще позапрошлой Думой. Но сейчас завершение реформы может стимулировать кризис. Ранее предполагалось, что единый налог будет введен не ранее 2011 году.

Условия для введения налога будут созданы в 2010 году. Минфин рассматривает новый налог как один из основных источников пополнения местных бюджетов, по которым кризис серьезно ударил. В I квартале доходы местного самоуправления снизились на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, межбюджетные трансферты в 2009 году занимают более 31% в общем объеме доходов местных бюджетов.

Но федеральный бюджет намерен в будущем сокращать расходы: дефицит в 8% ВВП, запланированный на этот год, должен снизиться до 3% к 2011 году. Нужны источники пополнения местных бюджетов. Речь идет о подготовке введения налога сперва для жилой недвижимости, затем, возможно, и для промышленной. Рассчитать, насколько вырастут доходы местных бюджетов, невозможно, так как не проведена оценка жилого фонда, но поступления вырастут: для бедных муниципалитетов, возможно, и незначительно, для богатых – в разы.

Чиновникам предстоит еще большая подготовительная работа. Перед введением единого налога нужно создать кадастр недвижимости, а потом провести оценку всех объектов в этом кадастре по рыночной стоимости. Вопрос с оценкой недвижимости и станет основным препятствием, предупреждает чиновник Минэкономразвития: согласованной методики нет, потребуются большие затраты на проведение оценки. Если по земле есть хоть какая-то база с кадастровой стоимостью участков, то оценки Бюро технической инвентаризации стоимости квартир никакого отношения к реальности не имеют.

Большая квартира в центре Москвы в старом доме оценивается для целей налогообложения ниже, чем новая квартира в Конькове. Идея Путина о дифференциации нагрузки может быть решена через налоговый вычет, размер которого зависит от местоположения квартиры: для центра ниже, для окраин выше. Некоторые граждане благодаря кризису будут платить даже меньше, чем сейчас: недвижимость дешевеет.

Новый налог может отразиться и на уровне цен на недвижимость. Налог от рыночной стоимости будет стимулировать более рациональное поведение при покупке жилья: например, сделает менее привлекательными покупки квартир в инвестиционных целях, что может способствовать снижению цен на них. Квартиры в центре станет слишком дорого содержать.

Но как только вырастет налог, сразу же возникнет желание уклониться от него: оставаться владельцем дорогой квартиры будет уже невыгодно. Могут возникнуть схемы ухода от налога, например, если имущество будут передаваться в качестве взноса в паевой инвестиционный фонд, то не ясно, кто будет платить налог. В такой ситуации инспекторы могу обвинить владельца квартиры в получении необоснованной налоговой выгоды. Многие владельцы будут оспаривать результаты оценки, ведь понятие “рыночная стоимость” – весьма размытое.

Версия для печатиПодписатьсяСообщить об ошибкеОтправить ссылкуRSS-лента